Wohnungseigentum

Damit gilt: Je gravierender Feuchte, Schimmel, Risse, Dach- und Abdichtungsmängel sind und je teurer ihre Beseitigung, desto stärker sinkt der marktgängige Immobilienwert – oft deutlich über den „reinen Kosmetikbereich“ hinaus.

Miteigentumsanteile

Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus etc.). Der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil sollte den realen Wertanteil der Einheit am Gesamtobjekt widerspiegeln, weil darüber z.B. Kostenverteilung, Stimmrechte und die rechnerische Zuordnung des anteiligen Bodenwerts laufen.

Bei der Wertermittlung wird aus dem Gesamtbodenwert des fiktiv nicht aufgeteilten Grundstücks ein anteiliger Bodenwert abgeleitet – in der Regel zunächst über den Miteigentumsanteil, bei deutlichen Abweichungen aber sachgerechter über reelle Wertanteile (Wohnfläche oder Rohertrag). Weichen Miteigentums- und Wertanteil stark voneinander ab, muss dies bei der Aufteilung des Bodenwerts marktgerecht korrigiert werden.

Hausgeld und Bewirtschaftungskosten

Das Hausgeld umfasst die laufenden Kosten der Gemeinschaft (u.a. Hausverwaltung, Instandhaltung Gemeinschaft, Betriebskosten, Zuführung zur Rücklage) und wird nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel (meist Miteigentumsanteile) auf die Eigentümer verteilt. Für die Wertermittlung sind aber nicht die aktuellen Hausgeldzahlungen maßgeblich, sondern die marktüblichen, langfristig zu erwartenden Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).

Im Ertragswertverfahren werden diese Kosten als nicht umlagefähige Anteile vom Rohertrag der einzelnen Wohnung abgezogen, um den Reinertrag je Einheit zu erhalten. Liegt das tatsächliche Hausgeld deutlich über oder unter den marktüblichen Modellwerten, wird der vorläufige Ertragswert zunächst modellkonform berechnet und die Abweichung des Hausgeldes nur als besonderes objektspezifisches Merkmal (boG) berücksichtigt.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage) dient der Finanzierung künftiger Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum und soll eine ordnungsgemäße Instandhaltung sicherstellen. Fachverbände empfehlen für Neuanlagen grob 0,8–1,0% der Herstellungskosten bzw. etwa 10–20 Euro je Quadratmeter und Jahr als angemessene Zuführung.

Rechtlich wird die Rücklage überwiegend als Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft mit anteiliger Zuordnung zu den einzelnen Wohnungen angesehen; der jeweilige Anteil geht beim Verkauf automatisch auf den Erwerber über und unterliegt der Grunderwerbsteuer. Bewertungspraktisch ist eine hohe, angemessen aufgebaute Rücklage wertstabilisierend (reduziertes Sonderumlagenrisiko), während eine sehr niedrige Rücklage bei erkennbaren Sanierungsbedarfen zu wertmindernden Abzügen wegen erwarteter Sonderumlagen führen kann.

Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte sind ausschließlich einem bestimmten Sondereigentum zugeordnete Nutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums (z.B. Gartenanteile, Terrassen, Kfz-Stellplätze). Die übrigen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen, das Eigentum bleibt rechtlich Gemeinschaftseigentum.

In der Wertermittlung wird der Einfluss eines Sondernutzungsrechts meist nicht über die Flächenberechnung, sondern als besonderes objektspezifisches Merkmal abgebildet. Häufig wird der Mehrwert als Barwert einer Mehrmiete geschätzt, die wegen Garten- oder Terrassennutzung nachhaltig erzielbar ist; umgekehrt können fremden Einheiten zugeordnete Sondernutzungsrechte den Wohnwert und damit die erzielbare Miete der bewerteten Wohnung mindern.

Stellplätze und Tiefgaragen

Stellplätze können Sondereigentum (abgeschlossenes TG-Stellplatz-Sondereigentum) oder Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht sein. Form und rechtliche Ausgestaltung beeinflussen nicht nur die Nutzungssicherheit, sondern auch die separate Handelbarkeit und damit den Wert.

Bei der Bewertung wird unterschieden zwischen:

• separat veräußerbaren Stellplatz-Sondereigentumseinheiten (eigene Grundbuchblätter, eigener Marktwert),

• Stellplätzen mit Sondernutzungsrecht (Wertzuschlag zur Wohnung über Mehrmiete bzw. marktübliche Stellplatzpreise),

• und lediglich mitnutzbaren Gemeinschaftsstellplätzen ohne Exklusivrecht, die eher über die allgemeine Lage-/Ausstattungssituation in den Vergleichsfaktoren bzw. Mieten enthalten sind.

Für bewirtschaftete Objekte werden Stellplätze mit eigenen marktüblichen Mieten und spezifischen Bewirtschaftungskosten (z.B. andere Instandhaltungsansätze für TG-Stellplätze) in der Ertragsrechnung geführt. Eine gute Stellplatzsituation steigert in der Regel Marktgängigkeit und erzielbare Miete und wirkt damit direkt wertsteigernd.