Bauschäden & Baumängel
Der Werteinfluss von
All diese Merkmale wirken immer im Zusammenspiel: Eine mittelmäßige Immobilie in sehr guter Lage kann wertvoller sein als ein perfekt modernisiertes Objekt in ungünstiger Lage – entscheidend ist die marktgerechte Gesamtbetrachtung.
Feuchteschäden und Schimmel
Feuchtigkeit in Wänden, Decken oder im Keller ist häufig Folge fehlender oder beschädigter Abdichtungen, aufsteigender Feuchte oder Wärmebrücken. Sichtbare Ausblühungen, abplatzender Putz und Schimmelbefall sind nicht nur gesundheits-, sondern auch wertrelevant, weil Sanierungskosten und Vermietungsrisiken steigen
Werteinfluss:
Reine Instandsetzung (lokale Undichtigkeit, begrenzter Schaden) wird meist mit den vollen Schadensbeseitigungskosten angesetzt
Bei durchgreifenden Feuchteproblemen mit Schimmel (z.B. feuchter Keller) ist oft nicht jeder Euro Sanierungskosten wertrelevant; hier werden Kosten und langfristige Einschränkungen der Nutzbarkeit gegeneinander abgewogen
Risse in Wänden und Decken
Risse reichen von harmlosen Putzrissen bis zu statisch relevanten Tragwerksrissen. Oberflächenrisse im Putz sind häufig optische Mängel, während tiefere Risse in Mauerwerk oder Betonkonstruktionen auf Setzungen oder Tragwerksprobleme hinweisen können
Werteinfluss:
Optische Risse: meist über gewöhnliche Instandhaltung abgegolten, regelmäßig ohne gesonderten Wertabzug.
Konstruktive Risse: können hohe Instandsetzungs- oder Sicherungskosten auslösen; diese werden je nach wirtschaftlicher Sinnhaftigkeit ganz oder gedämpft vom vorläufigen Wert abgezogen.
Dachschäden
Schäden an Dachdeckung, Dachstuhl, Anschlüssen und Entwässerung (Rinnen, Fallrohre) führen zu Feuchteeinträgen und Folgeschäden in der Bausubstanz. Besonders bei älteren, ungedämmten Dächern mit zusätzlichem Sanierungsbedarf (Eindeckung, Dämmung, Abdichtung) steigen sowohl energetische als auch instandsetzungsbedingte Kosten.
Werteinfluss:
Einzeldefekte (einige gebrochene Ziegel, undichte Rinne): Ansatz der üblichen Reparaturkosten.
Sanierungsbedürftiges Gesamtdach: Abzug der (ggf. gedämpften) Dachsanierungskosten, wenn eine Erneuerung wirtschaftlich geboten ist und ein Marktteilnehmer diese Investition typischerweise einpreist.
Abdichtungen und konstruktive Details
Mangelhafte Abdichtungen betreffen u.a. Kellerwände, Bodenplatten, Balkone, Terrassen und Flachdächer. Undichte Anschlüsse führen zu wiederkehrender Feuchte, Frostschäden und Korrosion, was die Restnutzungsdauer von Bauteilen verkürzen kann.
Werteinfluss:
Bei lokaler Schadensbeseitigung (z.B. Balkonabdichtung): meist Ansatz der Instandsetzungskosten inklusive Abbruch und Entsorgung.
Bei systematischen Abdichtungsmängeln (ganzer Keller, Flachdach): Abzug der erforderlichen Sanierungskosten, gegebenenfalls reduziert, wenn der Markt nicht jeden Euro Investition voll in den Kaufpreis einpreist.
Wie Bauschäden den Wert konkret mindern
In der normierten Wertermittlung werden Bauschäden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach der regulären Marktanpassung berücksichtigt. Üblich ist folgende Vorgehensweise:
Ermittlung des Werts im „fiktiv schadenfreien/modernisierten“ Zustand (Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert)
Abzug der schadensbezogenen Kosten:
reine Instandsetzungen meist 1:1.
Modernisierungen und umfangreiche Maßnahmen mit einem Faktor unter 1 (Sachwertfaktor) als Marktanpassung.
Bei unwirtschaftlicher Sanierung (z.B. hoher Aufwand bei geringer Substanz) kann der Wert eher über die eingeschränkte Nutzbarkeit oder sogar eine Freilegungsbetrachtung (Abriss) bestimmt werden
Damit gilt: Je gravierender Feuchte, Schimmel, Risse, Dach- und Abdichtungsmängel sind und je teurer ihre Beseitigung, desto stärker sinkt der marktgängige Immobilienwert – oft deutlich über den „reinen Kosmetikbereich“ hinaus